Alexandre Von MEHKS et Pierre de VALBRAY

Fondée en 2007 par Pierre de VALBRAY, la société Alan Peters a dans un premier temps été spécialisée dans la vente d’immeubles neuf en bloc à des institutionnels. En 2014, l’arrivée d’Alexandre von MEHKS apporte un nouveau souffle à la société et amène Alan Peters à prendre un virage stratégique dans l’acquisition de locaux commerciaux neufs (VEFA) en Ile-de-France. Depuis, ce binôme aussi dynamique que sympathique se fait connaitre des promoteurs et aménageurs, mais également de nombreuses collectivités territoriales basées en Ile-de-France où ils implantent régulièrement, grâce à leur réseau solide de preneurs indépendants, de nouveaux commerces, crèches et activités médicales pour contribuer au développement local d’une offre de proximité de qualité.

2017 sonne une nouvelle étape importante pour Alan Peters avec le lancement de sa foncière dans le but d’acquérir des commerces en pied d’immeubles en Ile-de-France. En parallèle, le service commercialisation d’Alan Peters voit le jour avec pour mission de rechercher des locataires pour le compte d’autres bailleurs tels que Altarea Cogedim, Hammerson, OPH93 etc… Reconnus pour le sérieux de leur travail et professionnalisme, Pierre et Alexandre sont choisis en 2019 pour faire partie de la foncière commerce de la ville de Saint-Denis, une société d’économie mixte (i.e. SEM) constituée de la Ville de Saint-Denis, la Caisse des dépôts et de quatre opérateurs privés, dans laquelle ils apportent conseils et savoir-faire et participent à la redynamisation du centre-ville.

Aujourd’hui, malgré la période instable que nous traversons, Alan Peters reste en recherche active d’opportunités en Ile-de-France et poursuit son développement.

Pierre, Alexandre, présentez-vous et dites-nous en plus sur votre parcours ?

Pierre de VALBRAY : Après avoir débuté dans l’immobilier dans l’agence Barnes, j’ai créé en 2007 la société Alan Peters. Nous étions d’abord brokers d’immeubles en bloc, que nous vendions à des institutionnels comme Fiducial, La Française… avant que la fiscalité ne devienne moins propice à notre activité. Puis, Alexandre est arrivé et nous nous sommes alors focalisés sur l’acquisition en VEFA de locaux commerciaux et avons créé notre foncière patrimoniale.

Alexandre : Après mes études, j’ai travaillé cinq ans comme commercial au sein d’une foncière spécialisée dans l’immobilier commercial neuf dans la région Parisienne et Lyonnaise. Puis, j’ai rencontré Pierre et nous avons décidé de nous associer et de développer le volet commerce au sein d’Alan Peters. Notre complémentarité a tout de suite fait notre force et nous a permis de nous développer progressivement.

Depuis 5 ans, Alan Peters a changé de cap en se concentrant exclusivement sur le commerce, racontez-nous, comment s’est passé ce changement et qu’elles sont vos spécificités ?

Pierre : Au début de notre aventure dans l’immobilier de commerce, nous étions brokers et vendions à des investisseurs privés des locaux commerciaux neufs, que nous commercialisions par la suite. Nous avons aussi dès nos débuts recherchés des locataires pour le compte de bailleurs sociaux, privés et aménageurs. Puis en 2017 nous avons décidé de créer notre propre foncière et de cesser notre activité de broker tout en poursuivant notre activité de recherche de locataires pour le compte de tiers. Nous comptons aujourd’hui plus de 2.000 m2 acquis ou sous promesse, et projetons d’acquérir entre 2.000 et 4.000 m2 par an de commerces, à l’aide de club deals que nous réalisons avec des investisseurs privés partenaires.

Alexandre : Nos spécificités : la grande couronne parisienne, et trois secteurs en particuliers : les commerces de proximité (Boulangeries, Restaurants, Supermarchés, Pharmacies…), les crèches privées (micro-crèches et multi-accueil), ainsi que les pôles médicaux. Ainsi nous sommes capables de couvrir l’ensemble des activités recherchées par les villes dans le cadre de leurs nouveaux projets de dynamisme commercial. Depuis nos débuts, nous avons implanté une centaine de commerces dans plus de 60 communes d’Ile-de-France, comptabilisant plus de 15.000m2 de surface commerciale.

Vous êtes aussi connu pour votre rôle de conseil auprès des aménageurs et promoteurs, comment les aidez-vous à mieux valoriser leurs projets ?

Pierre : Notre rôle de conseil est un point extrêmement important et représente une grande partie de notre activité. Nous intervenons très en amont des projets, notamment au stade du montage d’opération (permis de construire, consultations…). A la demande des promoteurs, aménageurs et collectivités, nous consacrons une journée par semaine à visiter des fonciers pour déterminer le potentiel commercial et la viabilité des projets qui nous sont présentés.

Nous accompagnons ensuite de A à Z nos partenaires en les conseillant sur l’ensemble des sujets : superficies des locaux, valeurs locatives, optimisation des plans, préconisations techniques, plan de merchandising… Nous apportons aux promoteurs une réelle plus-value en les aidant à valoriser au mieux leurs commerces ainsi que pour obtenir leur GFA (Garantie Financière d’Achèvement) en amont de leurs projets. Cette approche permet aussi de rassurer les collectivités sur le bien-fondé du couple emplacement – activité pour le dynamisme commercial de leur commune… Aujourd’hui le commerce de proximité est plus que jamais central pour les communes et pour la redynamisation de leur centre-ville.

Intervenez-vous sur la redynamisation des centres-villes existants ?

Pierre : Absolument, nous avons la chance d’avoir été choisis pour faire partie de la foncière commerce de la ville de Saint-Denis. Il s’agit d’une initiative innovante et prometteuse, un partenariat publique privé visant à acquérir des surfaces commerciales en hyper centre pour redynamiser le centre-ville. La foncière prévoit de racheter environs 80 pieds d’immeubles sur 10 ans, afin d’y implanter des activités qui ont quitté le centre-ville, telles que : fromagerie, poissonnerie, fleuriste, boucherie, coffee shop… Depuis son lancement, plusieurs commerces de qualité ont déjà vu le jour, à la grande joie des Dionysiens.

Parlez-nous de votre foncière, sur quels types de locaux et projet vous positionnez vous ?

Alexandre : En deux mots, nous recherchons des pieds d’immeubles neufs en Ile de France (1ère et 2ème couronne), de 100m2 à 3.000m2. Nous étudions toutes les propositions qui nous sont faites rapidement, que ce soit en ZAC, écoquartiers, ou bien opérations en diffus, y compris dans des quartiers populaires, zones ANRU etc…

Notre cible privilégiée : les opérations de type ZAC sur lesquels nous pouvons nous positionner en tant qu’investisseur unique, car cela nous permet d’exprimer l’intégralité de nos compétences, d’assurer la cohérence commerciale du site et de créer de véritables lieux de vie.

Nos investissements sont faits dans un objectif patrimonial de long terme, et non dans un objectif de revente à court terme. C’est un point très important car cela témoigne d’un alignement des intérêts entre les utilisateurs, les collectivités territoriales et notre foncière : la réussite des commerces dans la durée.

Alexandre, Pierre, le commerce tel que nous le connaissons aujourd’hui fait face à l’une des crises les plus importantes de son histoire. Le COVID 19 a déferlé sur le monde du retail, entrainant des fermetures en cascades et mettant à rude épreuve le commerce physique. Après une accalmie cet été, comment voyez-vous l’avenir pour nos commerces avec cette deuxième vague qui arrive ?

Pierre : La période que nous traversons est particulièrement terrible pour les commerçants qui voient leur chiffre d’affaires s’effondrer sans aucune visibilité dans les prochains trimestres. Tristement, nombre d’entre eux ont dû cesser leur activité par manque de trésorerie, ou rencontrent de graves difficultés malgré le PGE (Prêt Garantie par l’Etat), et cette tendance devrait se poursuivre en 2021 jusqu’à ce que nous sortions de cette crise sanitaire et des restrictions qui en découlent. Dans ce paysage apocalyptique il y a des lueurs d’espoir.

En effet nous constatons qu’une fois les restrictions sanitaires levées, et plus particulièrement en périphérie d’Ile-de-France, que l’activité commerciale reprend de plus belle avec un rattrapage important sur le chiffre d’affaires. C’est encourageant, on sent que les Français souhaitent non seulement revenir à une vie normale mais surtout aider les commerçants à se relever en consommant dans les magasins physiques. A contrario, la situation est beaucoup plus compliquée dans le centre-ville des métropoles telles qu’à Paris, où une partie importante du chiffre d’affaires des commerçants provient du tourisme, ce qui implique que la reprise sera plus lente pour les commerçants installés dans ce type d’emplacement.

Cette crise à souvent faire ressortir une opposition entre bailleur et utilisateur notamment au niveau du paiement des loyers, qu’en pensez-vous et comment avez-vous gérer ce sujet délicat ?

Alexandre : Dans ces moments difficiles, nous pensons qu’il est important que tout le monde participe à l’effort collectif. L’état doit venir en aide aux commerçants, mais les bailleurs aussi doivent faire leur part d’effort, d’autant plus que les banques ont accepté pour la plupart de décaler les remboursements de crédits. Après tout bailleurs et commerçants ne sont pas en opposition mais plutôt partenaires dans la durée. Il en va de l’intérêt de tous que les commerçants puissent sortir la tête de l’eau, et regagner du chiffre d’affaires, condition préalable au paiement des loyers. Nous avons pour notre part contacté nos locataires pour trouver des arrangements avec chacun d’eux, en fonction de l’impact des restrictions sur leur chiffre d’affaires.

Vous avec organisé l’année dernière votre premier évènement spécial promoteur, comment ça s’est passé ?

Pierre : Cet évènement a été une vraie réussite, nous sommes ravis d’avoir pu réunir plus de 140 promoteurs et partenaires membres de notre réseau pour un moment d’échange convivial et de partage. C’était l’occasion pour nous de remercier l’ensemble des acteurs qui nous ont accompagnés ces dernières années. Nous ne manquerons pas de réitérer l’opération lorsque la situation le permettra.

Merci à vous deux pour cette interview, vous souhaitez contacter Alexandre & Pierre pour un projet ? C’est ici : https://www.alanpeters.fr – Téléphone : 06 15 66 35 51 LinkedIn : Alexandre von MEHKS & Pierre de VALBRAY – LinkedIn société : https://www.linkedin.com/company/alan-peters/