Lorsque vous acquérez un bien immobilier avec une ou plusieurs personnes, le régime traditionnel en vigueur est celui de l’indivision, à savoir que tous les co-acquéreurs partagent les mêmes droits sans que les parts soient divisées équitablement en fonction de l’investissement de chacun.
La Société Civile Immobilière est un montage d’acquisition qui permet de palier à la complexité de cette gestion. Mais comment fonctionne une SCI ? Dans quelle mesure est-il avantageux d’en constituer une ? Et quelles sont les différentes formes de SCI ?
Société Civile Immobilière : de quoi parle-t-on ?
SCI : mode d’emploi
Une SCI est un montage d’acquisition d’un bien immobilier qui permet notamment aux propriétaires de mutualiser le coût d’acquisition du bien en question de mutualiser les charges.
Ces sociétés sont réglementées par les dispositions communes à toute société et fixées par le code civil lui-même.
Mais comment constituer une SCI ? Il faut au minimum deux personnes morales majeures (ou un mineur sans minimum d’âge accompagné de son représentant légal). La société sera constituée pour une durée maximale de 99 ans et fonctionne conformément aux statuts qui ont été signés par ses membres lors de sa création. Concrètement, chaque membre apporte sa part de l’immeuble et obtient en contrepartie une part proportionnelle à cet apport. Ainsi les personnes constituant la SCI ne possèdent pas directement le bien immobilier : il appartient à la société.
Quel est le régime fiscal d’une SCI ?
Vous pouvez choisir de soumettre votre SCI soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés. Généralement, les associés décident d’opter pour l’impôt sur le revenu. Dans le cas de l’impôt sur le revenu, les revenus et les charges liés à cette société sont automatiquement pris en compte dans votre déclaration d’impôts personnelle. C’est le principe de transparence fiscale.
Les avantages à considérer des deux possibilités sont les suivants :
- En choisissant l’impôt sur le revenu, chaque associé devra déclarer le montant des loyers dans sa propre déclaration d’impots, au prorata des parts qu’il détient dans la SCI. Les déficits pourront être imputés sur le revenu global et une décote est applicable en fonction de la période de la propriété ;
- En choisissant l’impôt sur les sociétés, vous vous offrez la possibilité de déduire de votre assiette d’imposition toutes les charges réelles de votre société. Vous pouvez ainsi déduire l’amortissement de l’assiette fiscale, ce qui est particulièrement avantageux pendant la durée d’amortissement de l’actif, mais l’est moins dès que le bien est totalement amorti. En revanche, ce choix est irrévocable et vous ne pourrez plus jamais le changer.
SCI : une stratégie gagnant ?
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Le principal avantage d’une SCI est qu’elle mutualise les frais d’acquisition d’un bien et les charges. Elle permet également de protéger le patrimoine acquis, ou plutôt les associés de la SCI. En effet, en cas de faillite, les créanciers de la société qui souhaitent récupérer leur argent n’ont pas d’autre choix que d’intenter une procédure contre la SCI plutôt que de s’attaquer directement aux associés.
En revanche, et au contraire de certains types de société, les associés sont responsables de manière illimitée : ils devront s’acquitter de l’ensemble de leurs dettes, même si elles s’avèrent être supérieures au montant de leur apport initial.
Toutefois, une SCI suppose plus de travail administratif
La mise en place de la SCI
Une SCI est synonyme de démarches administratives fastidieuses voire contraignantes, notamment lors de sa mise en place. En particulier, vous devrez gérer :
- Rédaction des statuts avec un professionnel du droit ;
- Publication d’une annonce légale ;
- Immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
En outre, ces étapes vous coûteront entre 1 000 € et 1 500 € si vous choisissez de passer par un professionnel contre 350 € si vous vous débrouillez par vous-même. Notons enfin que ces démarches peuvent être effectuées en ligne, mais prennent tout de même beaucoup de temps.
La gestion d’une SCI peut se révéler fastidieuse
Gérer une SCI suppose de remplir plusieurs formalités :
- Les assemblées générales : une assemblée générale doit se tenir tous les ans afin d’y rédiger un procès verbal. Qui plus est d’autres assemblées, dites extraordinaires, peuvent être convoquées au besoin ;
- Les obligations comptables : un compte bancaire au nom de la SCI doit être ouvert et les comptes de la société doivent être publiés au minimum à chaque clôture d’exercice, ce qui peut impliquer de faire appel à un expert comptable ;
- Les contraintes liées au crédit immobilier : si vous avez emprunté au nom de la SCI ou de ses associés, vous ne pourrez pas obtenir de prêt aidés comme le prêt à taux zéro. Faites appel à un courtier immobilier pour plus de renseignements.
Les différentes formes de SCI
On peut distinguer trois catégories de SCI.
La SCI familiale
Ce type de SCI permet aux membres d’une même famille de devenir propriétaires d’un bien – au travers la SCI – dans un but non commercial, sans limite de participants.
Le principal avantage de cette forme de SCI concerne la succession du bien : lors du décès d’un des associés, ses parts sont transmises automatiquement aux autre membres de la SCI. Autre avantage de la SCI : en cas de donation, votre part de la SCI est soumise au paiement des droits de donation qui sont calculés sur la valeur des parts. Surtout, la valeur de la part prend en compte les dettes de la société, et est donc moins importante ce qui permet de réduire les frais de donation.
La SCI professionnelle
La SCI permet d’acheter les murs d’une entreprise et de diminuer in fine l’assiette de l’impôt sur les sociétés d’une entreprise. Ainsi, le propriétaire d’une entreprise peut décider d’acheter en propre un bien immobilier (plutôt que de l’inscrire à l’actif de son entreprise) et de le louer ensuite à sa propre entreprise. La conséquence est que les loyers payés par la société seront déductibles des revenus, ce qui diminue l’impôt sur les sociétés à payer pour cette entreprise.
Cette optimisation fiscale est également avantageuse pour le propriétaire qui peut rembourser son crédit immobilier par les loyers qu’il perçoit de sa location. Elle protège également le bien lui-même des créanciers de la société puisqu’il ne leur appartient pas.
La SCI commerciale, dite marchand de biens
Cette forme de SCI est adaptée aux associés voulant réaliser des bénéfices principalement en achetant et revendant des biens immobiliers, ou encore des parts et des actions de société immobilières de terrains constructibles, des fonds de commerce… Les associés devront alors choisir une forme juridique spécifique pour leurs sociétés comme Société Anonyme par exemple.
Notons toutefois qu’une TVA est à payer lors de la revente d’un bien avec prise de bénéfice, TVA qui peut prendre deux formes :
- TVA classique, que l’on collecte ou que l’on déduit ;
- TVA sur marge sur la plue value des opérations de vente qui se calcule comme suite :TVA plus value = (Prix de vente−Prix d′achat) / (1+Taux de TVA) × Taux de TVA
En outre, via cette structure, les frais de notaire seront moins élevés : environ 3% contre 7,5%.
Comment céder ses parts de SCI ?
Lorsqu’un associé de la SCI souhaite la quitter, il doit procéder à une cession de ses parts. Dans le cadre d’une SCI, les démarches sont simplifiées et seulement trois étapes sont nécessaires.
1ère étape : obtenir l’accord des autres associés
En fonction des statuts signés à l’origine avec vos associés, vous devrez obtenir un accord unanime ou majoritaire. 3 situations sont en réalité possibles :
- Les associés n’accèdent pas à votre demande. En revanche, s’ils ne répondent pas dans le délai fixé par les statuts (généralement 6 mois), l’absence de réponse vaut accord ;
- Les associés refusent votre demande à cause du prix : un expert financier est alors choisi par les parties prenantes voire le président du tribunal de grande instance pour déterminer un prix de vente des parts ;
- Les associés refusent votre demande à cause de l’identité du repreneur de vos parts et disposent alors de 6 mois pour racheter vos parts.
2ème étape : définir le prix de cession
Si vous êtes libre de choisir le prix de vente de vos parts, il ne vaut mieux pas le faire de manière purement subjective. Mieux vaut essayer de déterminer autant que faire se peut la valeur du bien immobilier à la date de la vente et prendre en compte la trésorerie présente sur le compte bancaire de la SCI ainsi que ses dettes pour calculer un prix de cession objectif.
Vous pouvez ainsi calculer le prix de cession de la manière suivante :
(valeur du bien + trésorerie de la SCI − dette de la SCI) / nombre de parts sociales
Enfin, est généralement appliquée une décote de 5 à 10% à ce prix car les parts de SCI ne sont pas considérés comme des actifs très liquides, c’est-à-dire qu’elles sont difficilement revendables.
3ème étape : s’attaquer aux formalités administratives
En effet, la cession des parts requiert un dépôt d’acte modificatif auprès du greffe. Cette cession est par ailleurs soumise aux droits d’enregistrement de 5% à payer par l’acquéreur.
Si l’associé réalise une plus-value sur la cession de ses parts, il devra alors s’acquitter d’une taxe à hauteur de 19% à laquelle s’ajoutent des prélèvement sociaux de 15,5% (en 2013). Un abattement est toutefois envisageable en fonction de la durée de détention des parts sociales et ce à partir de la 5ème années.