En 2018, le groupement les Mousquetaires a atteint 44,5 milliards d’euros de chiffre d’affaires (+5,89 %) avec l’ensemble de ses enseignes sur plus de 4 000 points de vente. Cette croissance est inédite. Immo Mousquetaires a, quant à lui, créé toutes surfaces confondues plus de 154 000 m² en France et 48 000 m² à l’International. L’enseigne a aussi livré 4 bases (Neuillac, Saint-Quentin, Erbrée, Avion) et construit 130 nouveaux quais logistiques. C’est dans cet élan qu’Immo Mousquetaires continue son développement en 2019, en misant sur les grandes métropoles et un objectif de plus d’une centaine de nouveaux points de vente d’ici 2021. Rencontre avec Jean-Baptiste GALOUZEAU développeur immobilier pour le groupe.
Jean-Baptiste quel est ton parcours et comment es-tu arrivé chez Immo Mousquetaires ?
Je suis dans le développement depuis 14 ans avec un parcours essentiellement effectué dans l’alimentaire avec des enseignes telles que Carrefour et G20 sur la région parisienne. J’ai par la suite rejoint l’enseigne Ambiances & Style et Culinarion en tant que développeur national afin d’élargir mes compétences dans le milieu du centre commercial et des retails parks. Cette expérience fût enrichissante intellectuellement mais j’ai du y mettre un terme pour des raisons familiales car être seul sur l’ensemble de la France m’éloignait trop de ma famille. Mon retour dans l’alimentaire fût naturel de par mon expérience et ma bonne connaissance du secteur francilien.
Quelles sont tes missions au sein d’Immo Mousquetaires ?
Aujourd’hui, je rayonne sur les secteurs du 75, du 93 et du 95 à la recherche de locaux commerciaux avec une équipe de 3 chargés d’expansion. Mon principal objectif, c’est le développement des supermarchés, vient ensuite le développement de nos autres enseignes : Bricorama, BricoCash, BricoMarché, France Pare-Brise, Roady et American Car Wash. Enfin, il faudra aussi compter sur l’enseigne Les Comptoirs de la Bio qui vient d’intégrer le groupe mais qui vont pour le moment garder une autonomie sur leur développement. Je m’occupe de toutes ces enseignes et des opérations qu’on peut réaliser avec, c’est à dire : de la prise à bail, du rachat de droit au bail, de l’acquisition foncière, d’opération mixte mais aussi de la co-promotion. La maîtrise du foncier devient nécessaire pour imposer notre cahier des charges et faciliter notre développement. Ma mission chez les Mousquetaires est complète et très épanouissante, l’enseigne a les moyens financiers et humains pour atteindre ses objectifs.
Justement quels sont les objectifs ?
Aujourd’hui, nous avons à développer 180 000 m², c’est un objectif national. Il est difficile de te donner un nombre d’opérations précis car mon développement est accompagné de grosses problématiques techniques et politiques. Par exemple, la loi Elan qui vise à protéger les commerces de proximité me freine dans mes recherches en périphérie et m’oblige à étudier des surfaces plus petites en centre-ville. Cette réalité me force à travailler sur des opérations mixtes et des rachats. L’objectif est plus qu’atteignable car de nombreuses enseignes historiques rencontrent aujourd’hui de gros problèmes de rentabilité dus à leur développement trop rapide. Le but : les remplacer et perdurer avec un modèle économique plus viable. Mon second objectif c’est le bricolage. C’est un secteur qui a le vent en poupe avec l’émergence du « faire soi-même » mais qui reste tout aussi concurrentiel. Pour les autres enseignes c’est à l’opportunité.
Quels sont tes formats de travail ?
Le plus gros de mon développement c’est Inter Express qui demande au minimum 420m² avec une surface de vente de 300m², idéalement tout de plain-pied. Quand l’emplacement est très qualitatif, je peux travailler sur 2 niveaux, avec un minimum de 150m² en rez-de-chaussée, mais ce n’est pas ma priorité, opérationelement c’est compliqué. A Paris il y a encore certains secteurs où l’alimentaire se fait rare, il faut savoir être flexible et réactif pour saisir les bonnes opportunités. Je travaille également en périphérie, sur des surfaces qui peuvent aller jusqu’à 3 500m² pour de l’alimentaire et 4 700m² pour le bricolage. Bricorama se développe quant à lui essentiellement à Paris et sa première couronne sur un format d’au moins 850m², idéalement de plain-pied. On regarde aussi des implantations sur deux niveaux si l’emplacement en vaut la peine.
Quelles sont tes difficultés à Paris ?
Ma principale difficulté reste les valeurs locatives. Contre toute attente, il y a encore de nombreuses opportunités à Paris. Mon problème c’est de faire revenir à la raison des bailleurs qui surestiment leurs biens suite à l’envolée des prix pratiqués par nos concurrents sur les 5 dernières années. Ces mêmes concurrents qui se retrouvent aujourd’hui à mettre la clé sous la porte par manque de rentabilité et bien souvent à cause de loyers trop élevés. Aujourd’hui, j’ai la chance avec la foncière Immo Mousquetaires de pouvoir négocier des acquisitions de murs, cela me permet ainsi d’adapter le loyer avec notre modèle économique et ainsi maximiser nos chances de réussite sur le long terme.
Et concernant la banlieue ?
Aujourd’hui il y a une réelle évolution dans les banlieues avec l’arrivée du Grand Paris. Les promotions neuves représentent de nouvelles opportunités mais sont souvent difficiles à saisir. Les configurations et les contraintes techniques que nous imposent ces nouveaux projets compliquent et ralentissent notre développement. On se retrouve par exemple avec des locaux mal agencés, avec des verrues en plein milieu ou bien, des surfaces trop petites. Les surfaces réservées et dédiées à l’alimentaire ne sont pas toujours en cohérence avec la zone de chalandise. On se retrouve souvent à étudier des surfaces de 450m² qui ne répondent pas aux besoins de la clientèle qui préfèrera se tourner vers les hypermarchés en périphérie. Cela est incohérent avec la volonté des politiques qu’est de redynamiser les centres-villes. Le challenge n’est plus le même en banlieue mais il vaut largement la peine d’être relevé car la densité de population n’y cesse d’augmenter.
Le secteur de l’alimentaire se tend, qui sont tes autres concurrents ?
Notre principal concurrent sur nos surfaces sont les salles de sports. Leurs émergences ont été privilégiées par les élus car celles-ci s’inscrivent dans la volonté de diversifier l’offre en ville. Elles font des offres faramineuses sur lesquelles nous ne pouvons pas nous aligner. Elles profitent aujourd’hui d’une croissance exceptionnelle qui je pense connaitra bientôt ses limites. Le marché explose et arrivera bientôt à saturation, certains seront dans l’obligation d’arbitrer ou d’abandonner. C’est là qu’est notre force aujourd’hui, il faut savoir que l’implantation d’une salle de sport change juridiquement la destination du local. Par conséquent, il perd de sa valeur et devient très difficile à relouer. Avec nous, c’est différent, le bailleur ne déprécie pas la valeur de son local et limite les risques. Nous ne sommes pas un effet de mode et cette nouvelle concurrence va s’essouffler naturellement car leur marché commence à saturer et cette régulation va générer de nouvelles opportunités à mon profit.
Comment vois tu l’avenir pour l’alimentaire et Immo Mousquetaires ?
On a souvent pointé du doigt les hypermarchés en périphérie en les accusant de pratiquer une politique de prix agressifs et d’être néfastes pour les commerces de centre-ville. Cependant, il ne faut pas oublier que ces prix profitent au plus grand nombre et qu’il est difficile aujourd’hui de composer sans. Le marché évolue au profit des commerces de proximité mais n’oublions pas que nous restons des commerçants indépendants et producteurs 100% français et qu’à ce titre nous avons largement notre place dans le tissu commercial des villes.
Merci Jean-Baptiste pour toutes ces informations, c’est toujours un plaisir de te revoir. Vous souhaitez contacter Jean-Baptiste pour lui proposer un local commercial ? Retrouvez le directement sur https://unemplacement.com.
